德国买房子的经验总结

master

（有个中国当老板的朋友想在德国买房，向我咨询德国房市的情况，下面就是我当时写给这个朋友的邮件）

主   题：关于德国买房问题的研究与分析
发件人：XXX
收件人：XXX
时   间：2008年05月08日 23:24 (星期四)

XXX，你好！
今天正好有空，我和你聊聊关于买房的问题。
我是2004年开始要买房的，调查和寻找了约一年，2005年买下了现在的房子。由于我是搞研究出身的，所以凡事都要研究个透彻，然后才会有所行动（老婆说这是我的职业病）。我在这里是外国人，我在中国都没有买房子的经验，现在在德国买房子，当然要把各种问题研究透彻了。和我家平时常来往的朋友中，我家是首先买房的，当时没有太多别人的经验可以借鉴，只能自己亲自去了解。关于买房的调研准备工作大概我做得最多了，我家买房之后又有4，5家朋友买了房子，在他们买房时，我都把我的研究“成果”提供给他们了，大言不惭地说，我对他们买房做出了小小的贡献，为朋友这也是应该的嘛，嘻嘻！
下面是我买房时，对德国及汉诺威房屋市场的情况的总结，想到多少写多少，不够以后再补充。为了叙述方便，我列出了些小题目，好让你一目了然:

1.        德国房屋概况
2.        住郊区与住城市
3.        房子与环境
4.        公寓房与别墅房
5.        新房与老房
6.        保值与实用

1.        德国房屋概况
德国有家庭的人，40岁左右，有孩子的，有稳定工作的，一般都会买房。2006年12月31日以前，德国人买房，政府按照家庭人数，给与购房补贴，补贴分8年付清，比如四口之家，买房8年后共能得到2万3千多欧元的政府补贴，2004年前，得到的更多些。这个补贴对当时的德国人买房起到了促进作用。现在，德国政府穷了，这个补贴政策已经取消了。在补贴政策取消前，很多德国人突击买房。所以从2007年1月1日起，德国的房屋销售已经有些“熊市”了。

二战时，德国城市的房子基本都被摧毁了，所以目前市场上的房子都是1950年之后盖的。德国的房子一般设计寿命至少100年。

80年代后期，德国对新建房制订了节能和保暖的建筑规范。90年后又结合新材料新技术对已有的节能和保暖规范进行了改进，制订了更高的建筑规范。因此80，90年代后的房子，保暖节能都明显好于之前的老房子，90年代后的房子保暖最好。我观察，现在盖的房子都是里面是保暖砖，然后外面是10厘米厚的隔热材料，然后最外面是一层装饰层。很多老房子也都按照现在的保暖规范，包上了保暖层。德国砖和水泥结构的房子居多，木结构的房子少些。而美国的房子大多是木结构的，一般30年后都得重新翻盖。

2.        住郊区与住城市
几十年前，德国人也和美国人学，喜欢住在郊外，地方大，风景美，地价便宜。但是按照德国人的调查，现在人们更愿意住在城市的中心地带。因为由于德国出生率下降，人口老化，以及能源涨价，交通费用上升，使得郊外的生活配套设施越来越少，商店，学校，幼儿园，医院药店，公共交通线路等都不如城里方便。所以现在是郊外的房子便宜，地大，但没人愿意去买，而城里的房子贵，地方小，但是愿来城市里凑热闹居住的人却挺多。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)

3.        房子与环境
尽管德国人现在都愿意往城市里挤，但是，他们对住房自然环境的要求并没有放弃，一般大家还是希望周围环境优美，有绿地，有树林，有水面，安静无噪音干扰，但同时还要：公共交通方便，离商店，学校，药店等近些....。而在城市里，这些条件有时是互相矛盾的，这就增加了现在德国人选房的难度。


按我的体会，德国的买房族，需求的是一种“都市里的乡村”那样的感觉，在家里享受乡村的恬静，出了家门就能享用城市的繁华。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)


4.        公寓房与别墅房
公寓房是指楼房里的一个单元。德国的楼房一般没有太高的，一般就是3到5层楼。 一般50平米左右的是所谓2居室的公寓房，包括一个客厅，一个卧室，另外加上厨房和卫生间。70平米的是3居室的公寓房，一般包括一个客厅，2个卧室（其中一个大的主卧室和小些的儿童卧室），另外加上厨房和卫生间。100平米左右的是4居室公寓，包括一个客厅，3间卧室或工作间，及厨房和卫生间。由于德国人不会煎炒烹炸，所以有些德国公寓房没有单独的厨房，厨房就设在客厅的一角，或者是厨房和客厅是相通的。这样的厨房一般不适合中国人，因为我们做饭多，油烟大。楼房的地下室，一般每家会分到一个储藏室，放自行车和杂物。


德国的别墅房，分为：独立别墅，双连体别墅（我家的就是），和多连体别墅。独立别墅一般是地下一层，地上2层。双连体和多连体别墅一般是地下一层，地上2到3层。由于地下室常常会发生潮湿的问题，所以现在很多新盖的房子都没有地下室。一般来说，德国的别墅房，总共都盖“三层”，如果有地下室，地上就盖2层，如果没有地下室，地上就盖3层（包括阁楼）。我家就没有地下室，所以地上有三层。别墅房一般总面积都是120-180平米之间（不包括地下室）。德国的住房面积都是指实际使用面积。而中国一般是指建筑面积。

德国家庭买房自己住的，一般还是首选别墅房，当然也有买公寓房住的。没结婚的人买公寓，家里孩子大了出去独立了，老人会卖了别墅去买公寓去住。也有人买公寓用于出租用。租房子住的大多住公寓，也有少数租别墅住的。

德国的水电等住房附加费，我们四口之家节约点用，一年要2000欧元，地产税按面积每家每年200-500欧。德国买房包括地皮的面积，永远属于自己的，可以继承。买楼房也是自己的，所拥有地皮面积按照楼内总户数及居住面积按百分比分配。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)

5.        新房与老房
城市里地皮是保值或升值的，而房子本身旧了是贬值的。所以新房比老房贵， 但是往往老房占的地皮面积大（包括院子），所以总价有时老房更贵些。


新房子符合新的节能保暖规范，所以日常采暖费比老房省。老房的质量据我研究还分成不同年代的，比如50年代的老房都是战后突击建起来的，质量和结构都比较简易。70年代的老房据说用的建筑料不够合理，90年代之前的还没有采用最新的节能标准，90年代后的二手房状态比较好，所以比较抢手，但是90年代中期当时的购房贷款的利率很高（达到9%），所以卖90年代房子的人都想把自己付出的利息再赚回来，所以他们卖房要价都很高。

德国人工贵，有时买旧房后，装修的费用也要事先算好。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)

6.        保值与实用
我当时买房，一是考虑2个孩子需要更多的房间，需要院子活动，二是继续租房不合算，买房能保值，三是当时还能赶上拿政府的购房补贴（当时德国政府已经宣布2007年后就取消购房补贴政策）。这里大多数人买房的想法应该都是这样的。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)

“老革命遇上新问题！”
现在你要在德国买房，这没准代表了国内成功人士的一种新趋势。我们应该如何着手考虑这个问题， 我还没个思路。不过我先说说，我现在想到的：

(1) 首先，你要考虑好你在这里卖房的目的是什么？
(2) 然后，实现这一目的的最佳方案是什么？


结合我上面介绍的德国房市的基本情况，也许能帮你及早拿出最佳方案。有了行动方案，再进行选房就目标明确，操作方便了。

霍！写了这么多，快成了做房地产的了！今天先到此为止。 (官盐杂货 www.jointpicture.com)


独立别墅房：


双连体别墅：


多连体别墅：